Les organismes HLM ont la possibilité de céder des éléments de leur patrimoine immobilier, notamment à leurs locataires. Si vous en faites partie, ce mode d'acquisition est avantageux car les prix sont moins chers qu'un logement du secteur libre.
Foire aux questions
- Qui peut acheter un logement HLM ?
- A quelles conditions un logement HLM peut-il être vendu ?
- Quelles sont les obligations de l’organisme HLM ?
- Comment est fixé le prix de vente du logement HLM ?
- Quelles sont les obligations de l’acquéreur d’un logement HLM ?
- Ou s’adresser ?
Réponses
Qui peut acheter un logement HLM ?
Si vous êtes locataire en HLM, vous pouvez, à tout moment, adresser une demande d’acquisition de votre logement à l’organisme HLM propriétaire. Toutefois, sur demande du locataire, le logement peut être vendu à son conjoint ou, s’ils ne disposent pas de ressources supérieures à celles qui sont fixées par autorité administrative, à ses ascendants ou descendants. Mais, en toute hypothèse, le locataire ne dispose pas du droit de contraindre l’organisme à lui vendre le logement.
Concernant la vente de logements vacants, la priorité est donnée à l’ensemble des locataires de logements de l’organisme dans le département, avertis par affichage au siège social de l’organisme et dans les immeubles collectifs du département lui appartenant, insertion dans deux journaux locaux et affichage sur le bâtiment concerné par la vente ou à proximité s’il s’agit d’une maison individuelle. A défaut de locataire prioritaire, passé le délai de deux mois, le logement pourra être adressé à toute personne.
Quelles sont les obligations de l’organisme HLM ?
L’organisme HLM avant la vente doit fournir à son futur acquéreur, toutes les informations rendues obligatoires par les lois et règlements (prix, surface, nombre de pièces, diagnostics techniques).
En plus de ces obligations légales, il doit communiquer par écrit :
- le règlement de copropriété et l’état descriptif de division pour les immeubles collectifs.
- le montant des charges locatives et de copropriété sur les deux dernières années.
- le récapitulatif des travaux réalisés au cours des cinq dernières années.
- la liste des travaux d’amélioration des parties communes et des éléments d’équipement qu’il serait souhaitable d’entreprendre.
- Il doit aussi être précisé qu’il sera redevable de la taxe foncière à compter de l’année suivant la vente.
Comment est fixé le prix de vente du logement HLM ?
L’initiative de la vente appartient à l’organisme HLM propriétaire, cependant elle ne doit pas avoir pour effet de réduire de manière excessive le parc locatif existant. La décision de vendre est transmise au préfet du département qui consulte la commune d’implantation. A défaut d’opposition motivée du préfet dans le délai de deux mois, la décision de l’organisme est exécutoire.
L’organisme saisit alors les domaines qui doivent évaluer le prix du logement comparable. Le prix est fixé par l’organisme HLM après avis consultatif du maire de la commune d’implantation du logement. Si le maire n’a pas répondu dans les deux mois son avis est réputé favorable. Son montant peut être inférieur ou supérieur de 35% à l’évaluation des domaines.
Quelles sont les obligations de l’acquéreur d’un logement HLM ?
La revente du logement dans les cinq ans qui suivent l’acquisition :
- en cas de revente du logement dans les 5 ans, l’acquéreur doit informer l’organisme HLM qui peut l’acheter en priorité.
- si l’acquéreur a acquis son logement à un prix inférieur à l’évaluation des domaines, il est tenu de verser à l’organisme HLM une somme égale à la différence entre le prix d’acquisition et le prix de vente.
- cependant cette somme ne peut excéder la différence constatée entre l’évaluation faite par les domaines lors de l’acquisition et le prix de l’acquisition de la vente HLM.
EX : Un logement HLM estimé à 110 000 euros par les domaines, et vendu pour 100 000 euros par l’organisme HLM propriétaire. L’acquéreur décide de le revendre dans les cinq ans qui suivent son achat pour un montant de 130 000 euros.
Dans cet exemple, il est tenu de verser à l’organisme HLM, la différence entre le prix de vente (130 000 euros) et le prix d’acquisition (100 000 euros), soit un montant de 30 000 euros. Cependant cette différence ne peut pas être supérieur à la différence entre l’évaluation faite par les domaines (110 000 euros) lors de l’acquisition et le prix d’achat (100 000 euros).
Ainsi, en cas de revente, l’acquéreur d’origine du logement HLM devra une somme de 10 000 à l’organisme HLM en cas de revente dans les cinq ans.
En cas de location dans les cinq ans suivant l’acquisition, l’acquéreur qui a acquis son logement à un prix inférieur à l’évaluation des domaines, le loyer ne pourra excéder le loyer pratiqué avant son acquisition révisé selon l’indice de référence des loyers.
Ou s’adresser ?
Pour les locataires en place désirant acheter leur logement. Envoyez une lettre recommandée à l'office HLM pour lui faire part de l'intention d'achat. L'office HLM examine avec le maire et le préfet, la demande et décide ou non d'effectuer la vente. La réponse parvient au demandeur dans les 2 mois qui suivent la décision des autorités.
En cas de vente de logements vides par les HLM. Envoyez une lettre recommandée à l'office. La demande des locataires d'HLM est examinée prioritairement les 2 premiers mois. Ensuite la vente peut-être accordée en faveur de tiers si aucun locataire ne s'est porté acquéreur.